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帰国後の住まい 2018.10.21

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海外にお住まいの皆様へ 帰国後の住まいのこと考えてみてください。
心配事や忘れていることがありませんか? 

  

1.海外在住者が日本の住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、審査基準や審査にかかる時間はどのような違いがあるのでしょうか。
住宅ローンの審査期間は書類が揃ってから、2週間程度です。借入する本人(以下、本人)の与信により1カ月以上もかかる場合があります。海外在住者の場合は、後者と考えた方が良いでしょう。
住宅ローンの審査で最も重要視されるのは、本人の与信審査です。本人が勤務する会社、勤続年数、年齢、自己資金、物件の担保評価などから行われます。当然、自己資金や年収は多い方が有利ですが、年齢が高すぎると不利になります。
海外在住者の場合は、日本企業又は日本にも支社、支店を置く海外企業に勤務されていることが前提です。海外に住む個人や個人事業主の場合は、日本の金融機関は、与信審査の方法がなくローンの対象外となりますので、現金で購入することになります。日本では現在、非常に金利が低いため、たとえ現金を十分に保有する個人でもほとんどの場合は、ローンを利用して不動産を購入しています。日本に住んでいてもローン審査には一定の時間がかかりますが、現金で購入する場合は審査の必要ない為、有利に購入が可能です。
審査はほとんどが書類で行われますので、書類さえ正確に整っていれば、審査にかかる時間に大差はありません。逆に言うと海外在住の場合は、書類を整えるのにかなり時間がかかります。
審査の場合には、大企業や有力企業などに勤務されている方が与信面では有利です。中小企業でも一概に不利ではありませんが、時間がかかる場合があります。日本に支店がない海外企業に勤務されている場合も、海外企業の与信審査に時間がかかったり、与信が下りないケースも十分に考えられます。
実際に勤務先に勤務しているかどうかの電話確認がありますが、海外まで国際電話をかけてくれる金融機関はないと思います。
当然ですが、勤務先が発行する給与証明書は、審査にも影響しますし、英語等の給与証明を受けてくれる金融機関は少ないと思われます。
連帯保証人に十分な与信力があれば、本人や本人の勤務先に与信力がなくても、住宅ローンが可能な場合もあります。その場合は、連帯保証人が日本に滞在していて、十分な給与所得があり、本人と同様のすべての書類を揃えられることが必要条件です。
海外滞在者が住宅ローンを利用して不動産物件を購入する場合は、協力的な不動産会社(以下、協力不動産会社)が全体の流れをコントロールしてくれることが必要です。

2.海外に在住しながら住宅ローンを借りる上で、手続きの流れ、必要書類(また日本との違い)、海外での手続きならではの注意点はどのようなものがあるのか、ご説明ください。

住宅ローンを扱っている金融機関は、下記が代表的なものです。都市銀行(三菱UFJ、三井住友、みずほ、りそな)、地方銀行(横浜、千葉、静岡など)、信用金庫・信用組合(東京、朝日、さわやか、小松川など)、ネット銀行(住信SBI、イオン、楽天、新生、じぶん、ソニーなど)、信託銀行(三井住友、三菱UFJなど)その他(中央労働金庫、カブドットコム証券、SMIマネーサプライ、ARUHI、JAなど)
金利は金融機関により多少の差があります。変動金利、固定金利があり全期間固定金利型の【フラット35】では1%台が続いており、団体信用生命保険加入の場合でも1.5%を切っています。
低金利の現在、住宅ローンを使うのが有利と言えます。

具体的なローン手続きの代表的な例です。
@ 住宅ローン借入申込書(個人情報及び個人信用情報の取扱いに関する同意書)
各金融機関の書類に記入するもので、海外でもOKです。
A 本人確認書類(パスポート、運転免許証、住民基本台帳カード、住民票等)
住民票が必要な場合は、領事館で在留証明が取得出来ます。必要書類としては、パスポート、?住所を確認できる文書(滞在許可証,運転免許証,納税証明書,公共料金の請求書等に住所の記載がある,現地の警察が発行した居住証明等)
?滞在開始時期(期間)を確認できるもの。(賃貸契約書、公共料金の請求書等)。
?戸籍謄(抄)本。
B 印鑑証明書:住宅ローンの設定や、住宅の購入、住宅の登記の際に、印鑑証明書と捺印は何度も必要になります。
海外に転出する際に、市役所で国外転出届(住民異動届)を出すと、連動して実印の登録も抹消されて、印鑑証明書も取得できなくなります。
住民税や健康保険料は不要になりますが健康保険証も無効になります。
一時帰国された際に、親兄弟などの扶養家族になることにして、市役所・区役所等で転入手続きすれば、1日程度で住民票、健康保険証を再度取得出来ます。住民票とパスポートがあれば、実印登録と印鑑証明書の発行は即日出来ます。一時的に住民票や健康保険証を入手する場合の留意点として、取得と同じ月に再度、転出届を出せば、その月の住民税と健康保険料は不要ですが、翌月に提出すると2カ月分の請求が来ます。詳しくは各役所のホームページを参照ください。
海外でも領事館で印鑑証明書の発行は可能です。
印鑑登録時の必要書類としては、
?印鑑登録申請書 ?印鑑登録原票 ?登録する印鑑 ?パスポート ?現住所を証明する書類 ?印鑑が二重登録でないことを立証する証明書 住民票の除票、又は戸籍の附票など。詳細は、領事館にお問い合わせください。

C 収入確認資書類(給与証明書、源泉徴収票、住民税決定通知書、課税証明書 等)
海外の場合は、勤務先や役所、会計士・税理士より公的な給与証明書を入手ください。日本や海外での貯蓄証明書(預金通帳のコピーなど)が求められる場合もあります。

D団体信用生命保険申込書兼告知書 海外でも記入可能です。
上記は代表例ですので、具体的には各金融機関、不動産会社、不動産売主、領事館、市役所などにお問い合わせください。

1.海外在住者が日本で住宅を購入する場合、引き渡しまで基本的な流れはどのようになっているのでしょうか。注意点やアドバイスを交えお答えください。

新築・中古マンション、新築戸建て、中古戸建て、土地を購入して注文住宅を立てるなどでかなり手続きが異なります。一般的な不動産物件購入の流れを説明します。

不動産売買物件には、分譲物件と仲介物件があります。分譲物件は、売り主である不動産会社から直接購入する物件です。新築マンションや販売戸数の多い新築一戸建ては分譲物件となります。仲介物件は、売り主から仲介の依頼を受けた不動産会社を通して購入する物件です。一般的に販売戸数の少ない新築一戸建てや中古物件は仲介物件となります。分譲物件の場合は、本人が直接購入することが可能ですが、海外滞在者を受け付けない可能性が高いので、協力不動産会社と相談してください。

@   情報収集  購入する物件の場所、間取りなどの一般的な不動産物件情報はネットで調

査が出来ます。どんな物件があって、どのくらいの価格で売られているのか、まず相場を調査しましょう。希望条件で検索をして購入条件を固めます。

A    不動産会社の選定。海外滞在者との契約が出来る不動産会社を選びます。不動産業者は大手といえども手続きが面倒な海外滞在者を敬遠する傾向が強く、小規模な不動産会社ではまったく取り扱わないところも多くあります。東京には1万社以上の不動産会社がありますが、海外滞在者との取引実績がある会社は、数%もないでしょう。不動産会社の協力が得られれば、適した物件の調査、契約、金融機関との調整、住宅ローンの設定などが可能になります。日本の全ての不動産会社は、宅地建物取引業法(宅建業法)により国土交通省が認定した不動産物件データベース(REINS)の使用を義務化されています。ほどんどの不動産情報はREINSを通して、全ての不動産会社が情報を入手可能です。したがってどの不動産会社を通しても一般的な不動産物件は購入できます。

B   物件内見、現地調査。高額な不動産物件は、内見や現地調査は欠かせません。協力不動産会社を通して、物件見学のダンドリをつけてもらいます。複数の物件を見学して納得できる物件を決定します。

C   住宅ローンの事前審査を受ける。 住宅ローンが前提の場合には、事前審査を受けて住宅ローンが可能であることを確認しておく必要があります。現金の場合は、当然、必要ありません。融資不可の場合は、協力不動産会社と相談して他の金融機関に申込をするなどの方策をあらかじめ決めておきます。

D   購入申し込み。必要書類に記入して、購入申し込みをします。

E   購入申込金、手付金の支払い。物件確定の際に、不動産物件の5%程度の手付金の支払いが発生します。これは海外送金でも国内のネット送金でも、支払い方は自由です。手付金の場合、その後に申込をしても返金されない場合がありますので、支払い前に確認しておくことが重要です。住宅ローン融資不承認の場合の解除特約がありますから、期限内に解除すれば、申込金は返却されます。

F   重要事項説明書の交付と不動産売買契約書の署名捺印。 宅建業法では本人への宅建士による重要事項の説明と署名捺印が求められています。協力不動産会社と相談して段取りを組んでください。

G    住宅ローン契約の締結と残金の支払い。住宅ローンからの支払い完了した後に、司法書士により不動産登記を行われます。その結果、物件は、本人の所有となります。

I 物件の引き渡し。残金の支払いと登記により、物件の本人への引き渡しとなります。

2.引き渡しまでの各手続きの中で、日本への帰国が求められるものがある場合、それはどのような手続きでしょうか。また、帰国が難しい場合にはどのような代替的な対応が可能となっているのでしょうか。

不動産物件は高額ですので、本人が物件を見て良否を判断することが欠かせません。親族に見てもらうことは可能ですが、不動産物件の良否の判断を親族といえども他人に任せることはトラブルの原因となります。中古物件の場合は、本人確認は不可欠と認識すべきです。新築物件の場合には販売先の信用などで判断もある程度は可能ですが、やはり本人による確認は必要です。

 

3.中古物件を購入しリフォームを希望する場合は、新築物件と比べ、購入に要する日数や手続きなどはどのように異なっているのでしょうか。

中古物件は既に存在する物件なので、住宅ローンの手続きを除けば、手続きは新築と変わりません。リフォーム会社の選定は慎重にすべきです。筆者の経験でも本人とリフォーム会社とのトラブルは結構あります。協力不動産会社と良く相談の上で決定しましょう。

新築の場合も既に建築が完了している場合と、まだ建築が完了していない場合では差があります。中古物件の場合、東京23区の駅前などの物件は人気が高く、発売から数日中に売買が決まってしまうことが多いので、協力不動産会社と良く相談して良い物件が出たら、即座に帰国して物件を決めるなどの措置が必要です。

海外の場合、協力的な不動産会社が決定的に重要なので、一度、不動産会社を決めたら、浮気をして他の不動産会社を使うのは極力避けましょう。複数の不動産会社を使用することは結果として不動産会社からの協力を得られなくなります。



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