収益不動産

叶屋エルニド

エルニド NO5 よくある質問  2021年1月21日

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フィリピンJETRO

フィリピン投資の魅力

【】

質問(Q)と回答(A)

銀行口座について
CRS 非居住者の金融口座情報を加盟国間で相互提供する制度
加盟国:インド、韓国、日本、中国、香港、マカオ、シンガポール、 インドネシア、マレーシア、パキスタン、オーストラリア、NZ
非加盟国:カンボジア、タイ、フィリピン、パプアニューギニア

・海外投資を経験豊富な顧客は、指定口座でカンボジアやタイを指定される場合がある。
 カンボジアで良く聞くのは、アクレダ銀行とカナディア銀行を良く聞きます。口座開設は可能ですが、少しコツが必要です。
 コロナ禍が終わったら、弊社社長も口座開設する予定です。
・弊社に神田税務署の税務調査を受けたことがあるが、海外投資について又は顧客に関しての質問は過去ない。
 弊社税理士によると税務署では海外の銀行情報を入手出来ないので、証拠が取れないので、質問など突っ込まないと言っている。
・顧客から弊社に現金で受け付けて、送金をする方法も時々ある。 弊社では三井住友銀行からネット送金をしている。
 正規手続きであり、過去、送金内容に関して、銀行及び税務署からの調査や質問は無い。
・フィリピンの銀行からカンボジア又はタイの銀行に送金した場合に、その内容が外部に漏れることは無い。



デベロッパーの動画
➀ 発見編 Discover El Nido Beach Spa and Resort in Palawan https://www.youtube.com/watch?v=lVJcZpb3apo
② 旅行者編 El Nido Palawan Beach Resort Villas https://www.youtube.com/watch?v=paQMEd2x5Zw&feature=youtu.be 
③ 投資編 Invest in El Nido Beach Spa and Resort https://www.youtube.com/watch?v=83_EFwL770s&feature=youtu.be 
④ コロナ禍でもエルニドへ編  Getting away from the ‘new normal’ - YouTube
⑤ 起工式編 The Pavilions El Nido Groundbreaking Ceremony - YouTube
⑥  パビリオンズホテルにて作成  https://www.youtube.com/watch?v=uZ7Mit7A0qU

AA.現地編
Q.開発地の具体的な場所はどこなのか
A.El Nido Beach Spa and Resort Treasure Point Dr, Sibaltan Brgy., El Nido, Palawan, Philippines
グーグル マップでご確認下さい 。エルニド地図

Q.ホテルの名称?
ザ・パビリオン・エルニド・アイランド・パラワンです。 プロジェクト名称は、エルニド・ビーチ・スパ&リゾートです。

Q. 類似のホテル、競合ホテルはありますか?
エルニド地区には5つ星、高級ホテルは、下記のふたつしかありません。
➀El Nido resorts:https://www.elnidoresorts.com/
②Two Seasons Coron Island:https://twoseasonsresorts.com/coron/ 
弊社のパビリオンズホテルと下記のふたつのホテル部屋数を全部合計しても300ユニット程度です。

Q.エルニドの世界的な評価はどうですか?
A.エルニドは世界のベスト5ビーチに毎年、選ばれています。
https://www.travelandleisure.com/worlds-best/islands 
コロナが収まれば、世界の富裕層がエルニドの高級リゾートに集まることは、パビリオンズホテルは確信しております。

Q 現地の写真はありますか?
A. 下記のビデオをご参照下さい。現在は、基礎工事の段階ですが、1月に入ると上部構造の建築に入ります。
起工式編 The Pavilions El Nido Groundbreaking Ceremony - YouTube

Q.開発地の景観は一等地なのか? 他と遜色ないのか?
A. パラワン島はアメリカのConde Nast Travelerで2年連続「世界で最も美しい島」に選出され、travel and leisureでも2020年に世界No.1の島に選出されました。
そのパラワン島でエルニドは「神が造った最後の秘境」と呼ばれており、環境保護区ながらも5つ星ホテルが点在し、治安もよいことからリゾート地として世界から注目されています。よって、弊社はリゾート地として一等地と考えています。下記がNo1に選出されたサイトです。
Best Islands in the World to Visit: World’s Best 2020 | Travel + Leisure (travelandleisure.com)


Q.食事はオールインクルーシブ(いわゆるバイキング方式)のか
A. 食事はオールインクルーシブとなっています。管理運営はパビリオンズホテルが行います。具体的な決定は来年後半になります。
日本でもコロナの影響でバイキング方式が見直されており、なんらかの変更は考えられます。

BB. パートナー企業について
Q:この物件のリスクは何ですか?
A: お客様から見て一番、大きなリスクは、デベロッパーが信頼できるのか?という点と思います。

Q.デベロッパーは信頼できるのか?
A.弊社は下記の理由で信頼できると考えています。
ž ヨーロッパで5本の指に入るSAVILLS社の子会社t1 KMC SAVILLS社がリゾート建設を請け負っている(建設費用については既にデベロッパーが支払い済み)
ž 高級ホテルの運営ノウハウをもつThe Pabilions社がリゾートの運営管理を行う(日本はニセコのリゾートホテルを運営予定)
ž 環境保護区でエルニド行政当局から建設許可を既に受けている(フィリピン政府の厳しい環境保護政策の中で建設許可を得た)
2社の協力会社の役員がデベロッパーと各協力会社双方のHPに登場します。
https://elnidobeach.com/about-us/
https://kmcmaggroup.com/services/project-management/
https://www.pavilionshotels.com/hotel-management-services/leadership/

A. サビルズ社(SAVILLS社)
https://www.savills.co.uk/ 
下記のサイトでは、SAVILLS社がヨーロッパの第4位に位置しています。他の不動産会社も有名な会社ばかりです。
https://www.rankingthebrands.com/The-Brand-Rankings.aspx?rankingID=403&year=1152 
下記のサイトは、SAVILLS社日本(有楽町にあります。)のサイトです。
https://jp.savills.co.jp/about-savills/key-facts.aspx 

A.デビッド・オニール氏(David O'Neill)
エルニドリゾートのメンバーリストの中にSenior Project Managerとしてデビッド・オニール氏(David O'Neill)が顔写真付きで載っています。
https://elnidobeach.com/about-us/
サビルズ社のフィリピン子会社であるKMCサビルズ社のホームページにもデビッド・オニール氏が載っています。
https://kmcmaggroup.com/services/project-management/ 

Q.パビリオン社は信頼できるのか
A. パビリオン社のHPで現在の事業内容をご確認いただけます。世界で高級ホテルを運営している会社です。
パビリオンホテルについては、アジアでたくさんの旅行サイトに掲載されています。
https://www.pavilionshotels.com/
https://www.pavilionshotels.com/el-nido-palawan/
https://www.youtube.com/watch?v=uZ7Mit7A0qU

Qパビリオン社はホテル業であり、コロナの影響を受けているのではないか?
パビリオン社は、ホテル運営を委託されている業者です。明確な契約をエルニド社と結んでおり、パビリオン社の経営に問題が出た場合には、エルニドのホテル運営を解除されます。エルニドのホテル運営を手掛けたい世界の大手は多数あります。
➀大手のパビリオンズホテルが同社ホームページにてエルニドの開店を明言しています。
https://www.pavilionshotels.com/el-nido-palawan/
エルニドの幹部であるスコット・トーン氏は、パビリオンズホテルの社長です。
Scot Toon:https://elnidobeach.com/about-us/

②エルニドの幹部のデビッド・オニール氏は、KMCサビルズ社の重役です。
David O'neill (KMCサビルズ社):https://elnidobeach.com/about-us/

エルニドリゾートのサイトと見比べてみると、同一の物件だということが判ります。
https://elnidobeach.com/why-elnido/    (左のリンクの下部に同じ画像があります。)

CC.投資に関して

Q.フィリピン内の収益を本当に海外へ持ち出せるのか 他のセミナーではできないと聞いている
A. フィリピンは、その経済成長を外資に頼っているところが多く、投資の収益は海外送金が可能です。
ジェトロでフィリピンの為替管理制度を確認しますと、資本の再配分ならびに配当、利益および収益金を送金することができる。(外国為替取引マニュアル40条1項、2項)となっています。よって、投資の事実があれば収入を国外に送金することは問題ないということです。ただし、高額を送金するには、ペソを一旦外貨口座でドルにしないと送金できないようです。本プロジェクトは、マレーシア政府とフィリピン政府から許認可を取って、外国人投資家から外資を呼び込むための投資プロジェクトです。これまでも海外送金には問題ありませんし、今後も問題ありません。

Q.収支計画モデルをもらいたい。
A.各顧客毎に作成して配布しています。担当者に要望ください。

Q. 残金の支払いを半年後などにしたいのですが。
A.申込金をお支払い頂ければ、残金はリゾートホテルの建設完了までにお支払い頂くことで、権利を保留することが可能です。
コロナが収まり、現地視察が出来る段階で、デベロッパーやエルニド現地を視察した上で、残金をお支払い頂くことは可能です。弊社で通訳、ご案内いたします。
また申込金をお支払い頂ければ、契約書を入手出来ますし、1月以降は、順次、建物の完成写真を見て頂くことが出来ます。

Q.登記は出来ますか?
A. タイプによってできるものと出来ないものがあります。簡単に云うと買戻し特約がついていないものは登記出来ません。買戻し特約が付いていないものは登記出来ます。

⑤添付の海上ヴィラの利回り22.88%ですが、予想宿泊率70%に基づいています。
パビリオンズホテルやデベロッパーは、過去の現地実績等により80%はかたい線だと考えて、ホームページに掲載しています。
更に80%以上でも確度はかなりあります。その場合、利回りは25%などに上昇します。
(ちなみに損益分岐点は50%以下です。)

Q.エルニドが10%の高配当であるならば、投資家から資金を集めずに自社でやった方が良いのではないか? 高い利回りを出せる理由はなんですか?

A.➀フィリピンの一般的な貸出金利は、7-8%です。
https://jp.tradingeconomics.com/philippines/bank-lending-rate 
更にデベロッパーに対して、保証料などの形で1-3%が追加して負担がかかります。銀行から10%で借り入れするよりも、投資家から資金を集めて10%で支払っても、結局同じことになります。日本の三井、三菱、住友、野村などの大手不動産デベロッパーも多数、アジアに進出していますが、同様に銀行又は投資家から資本を集めて、事業開発を行っています。

②資本のレバレッジ(梃子の原理)
例えばデベロッパーが10億円を持っていて、10億円で開発を進めるよりも、投資家から更に10億円を集めて、20億円で開発を進める方がより効率よく開発を進めることが出来ます。自社資本のみかつ無借金で事業を展開している企業も世間にはありますが、ごく少数です。
三井三菱といえども自社の資金だけで大型開発を進めている企業は1社もないと云えます。
株式も同じ理論です。株式会社が多くの資金を株式市場で集めて、その資金をいろんな投資へ振り向けています。
ビール会社では、アサヒ、キリンなどは株式を公開して資金を集めますが、サントリーは公開してません。どちらが良いとは一概には言えません。

③金利が高く、経済成長が高いアジア諸国では、12%は決して高い利回りではありません。20%~30%の利回り物件も存在します。
買戻し特約が付いており、比較的高い利回りと確実な回収が出来る本物件は魅力的と云えます。

Q.一棟(1ユニット)投資とハーフシェア投資の違い
ハーフシェア投資の場合は、1ユニットの半分の価格ですので、投資金額が半分です。
しかし年間、無料使用権が一棟の場合は、4週間ですが、ハーフシェアの場合は、10日間と目減りします。

質問:地震は大丈夫か?
フィリピン政府の統計によると、フィリピン国内で唯一と言ってもいいほど、ここ50年間で地震が起きていない島がパラワン島です。
A-REIT LABO

質問:フィリピンという国のカントリーリスクは?
JETROレポート(2020年2月)豊富な労働力と優れた優遇税制が良好な経営を後押し

質問:フィリピンという国は経済的には大丈夫か?
フィリピンは、最近人口 1 億人を超えASEANの中ではインドネシアに次ぐ2位。平均年齢が24歳と若く、人口ボーナスが2045年まで続く見込みです。
人口ボーナス期は、労働力増加率が人口増加率よりも高くなり、人口に対する労働力が豊富な状態となることで、経済成長が促進される時期を指す。[
現在のGDPは、約3000億USドルで、世界190カ国中36位(日本は3位)、経済成長率は直近でだいたい6%台後半(日本は1%ぐらい)です。
ASEAN諸国に比べて直接投資が少なく、外資系の製造業の発達が進んでおらず、貿易収支がよくないその分の赤字をこのOFW送金による所得収支黒字がカバーして、トータルで黒字になっているというのが他の国との大きな違いです。
フィリピンが今、アジア諸国の中でも、トップクラスの経済成長率をみせており、高度経済成長期に入ったといわれています
国際通貨基金(IMF)は経済レポート「World Economic Outlook」の中で、2019~24年におけるフィリピンのGDP成長率は実質で年平均6.4%まで加速するとの見通しを公表。また、大手銀行HSBCは経済レポート「The World in 2050」の中で、フィリピンの実質GDPは2010年時点の1,120億ドルから、2050年には1兆6,880億ドルにまで拡大し、東南アジアでは最大の経済大国(世界16位)に成長すると予測しています。
2020年10月6日付け日本経済新聞によると2021年5.9%、22年6.0%と東南アジアでは一番高い経済成長率を示しています。


【フィリピンの為替はどうなりますか? 為替差損が怖いのですが?】
エルニドリゾートでは、US$を契約通貨としていますので、お客様が外国為替口座をお持ちの場合は、為替差損はありません。

【デベロッパーの会社名は何ですか?】
El Nido Beach Resort Incです。プロジェクト名称は、EL Nido Spa & Beach ですが、Pavilion Hotelsの運営の為に、Pavilion El Nidoに変更になります。
叶屋では、簡略化してエルニド社、又はエルニドリゾート社と呼んでいます。

【フィリピンの不動産投資はどうか?】
好調な経済情勢や政府の堅実な財政運営が評価され、2013年3月には英大手格付け会社フィッチ・レーティングスがフィリピン国債の信用格付けを「BB+」から、同国初の投資適格級となる「BBB-」に格上げ。その後、スタンダード&プアーズ、ムーディーズもフィリピンを投資適格級へと引き上げるなど、三大格付け機関が揃ってフィリピンへの投資にお墨付きを与えたことも、フィリピン不動産投資にとって追い風となっています。

マニラ首都圏のコンドミニアムの平均グロス賃貸利回りは、年6.1%(2016年)とアジア最高水準にあります。ロケーションに優れる物件や、物件価格が安い小型ユニットでは、年8%以上の利回りを実現しているものもあるなど、安定的に高いインカムゲインが確保できる点は、フィリピン不動産投資の魅力のひとつです。
さらに、高い経済成長率や緩やかなインフレ基調を背景に、フィリピンの家賃水準は長期的な上昇傾向にあるため、プレビルドで購入した物件の賃貸利回りが、完成時点で当初の見込みよりさらに向上しているケースも珍しくありません。

フィリピンでは、人口増加や富裕層・中間層の核家族化に伴う世帯数の拡大を背景に、住宅需要が安定的に増加しています。特に、マニラ首都圏では上記の要因以外にも、ビジネス・プロセス・アウトソーシング(BPO)企業で働くフィリピン人や、オンラインゲーム・カジノ事業を行う中国系企業で働く中国人による住宅需要の急速な拡大が、住宅市場に好影響を与えています。

ここ数年のマニラ首都圏の住宅市場は、新規の物件供給がピークを迎えていますが、旺盛な需要が供給分を上手く吸収しており、マニラ首都圏の空室率は10%程度で安定的に推移しています。すでにマカティCBDやボニファシオ・グローバルシティ(BGC)などの主要エリアでは、開発余地が乏しくなっていることから、今後は新規の物件供給が限られてくる見通しで、より貸し手に優位な市場となっていくことが予想されます。

人口減少・経済停滞が続く日本では、賃貸住宅の空室率が20%程度と高い水準にあり、2040年には40%近くにまで上昇するとの試算があるのとは対照的で、フィリピンでは人口増加・高成長が生み出す好環境がアジア屈指の高い賃貸利回りに繋がっています。

マニラ首都圏のコンドミニアムの平均グロス賃貸利回りは、年6.1%(2016年)とアジア最高水準にあります。ロケーションに優れる物件や、物件価格が安い小型ユニットでは、年8%以上の利回りを実現しているものもあるなど、安定的に高いインカムゲインが確保できる点は、フィリピン不動産投資の魅力のひとつです。

さらに、高い経済成長率や緩やかなインフレ基調を背景に、フィリピンの家賃水準は長期的な上昇傾向にあるため、プレビルドで購入した物件の賃貸利回りが、完成時点で当初の見込みよりさらに向上しているケースも珍しくありません。

【キャッシュバックは、エルニドリゾートにはどういうメリットがあるのですか?】
全額が支払われることにより、NNにはキャッシュフローがよくなるメリットがあります。
フィリピンのコンドミニアムは、建設引き渡しの前に全額を支払うのが、一般的です。
銀行から高い金利で借りるのと、キャッシュバックや家賃保証で支払うのは、同じことと言えます。

【フィリピンの銀行貸出金利】
2019-12に6.542 % paを記録しました。前期2019-11の 6.767 % paと比べると下落の結果となりました。フィリピンの銀行貸出金利は月次で更新され、1976-01から2019-12の528つの値で平均は 12.000 % pa。最高値は1984-12の39.732 % pa、最低値は2015-02の5.098 %

【建設が遅れた場合は、キャッシュバックはどうなりますか?】
例えば6か月間遅れたとしても、その期間中も同額を支払います。

【家賃収入は、いつから始まりますか?】
建物が完成した翌月から始まります。キャシュバックが終わる翌月から始まりますので、支払の空白期間はありません。

【投資オプションについて】
Q. 1ユニット投資とハーフシェア投資の違いはなんですか。
A. ハーフシェア投資の場合は、半分の価格ですので、投資金額が半分と少額になります。
宿泊無料使用権が、1ユニットの場合は4週間ですが、ハーフシェアの場合は、10日間です。

【各保証について】
Q.運営会社より各保証での支払いが滞るときはどうなりますか。
A. 運営メンバーの中に英国大手サヴィルズ社系列と業界大手のパビリオンズホテルのメンバーが明確にコミットしています。契約書上も支払いについては明記されております。
なんからのミスが発生して振込がなされない場合は、弊社からデベロッパーに連絡して、直ぐに振込をするように指示致します。

【キャッシュバック保証について】
Q. キャッシュバックとは何ですか。
A. ホテルオープンまでの工事期間中、投資額に対して年10%のキャッシュバック収入を得ることが
できます。年4回、3か月に一度、収入を得ることが出来ます。
ハーフシェアUS$119,500の投資ですと、1-3月までのUS$2,988(119,500×0.1÷
4)が1月5日に指定の外貨口座に振り込まれます。弊社お客様はすでにこの10月5日にキャッシュバックを受け取られています。

【家賃保証について】
Q. 家賃保証の原資は何を見込んでいるのですか。
A. ホテルの宿泊費収入が原資となります。世界最高レベルの保養地エルニドの希少なホテル、希少なヴィラであり、業界大手のパビリオンズホテル社は、十分な試算を行っております。

【買取保証について】
Q. 買取保証の原資として何を見込んでいますか。
A. 家賃保証と同じです。

【送金について】
Q. デベロッパーから投資家への送金先について、どこの国を送金先に指定しても問題ないですか。
A. マレーシアを除いてどこの国の口座でも構いません。

Q.投資家からデベロッパーへの送金について、どこの国から送金しても問題ないですか。
A. マレーシアを除いてどこの国でも構いません。

【リスクについて 各保証についての項目もご参照ください。】
Q. このプロジェクトにおけるリスクは何ですか。
A. 一番のリスクはプレビルト案件ですので、実際にヴィラが完成するのかというリスクです。運営メンバーの中に英国大手サヴィルズ社系列と業界大手のパビリオンズホテルのメンバーが明確にコミットしています。十分な現地調査と緻密な採算性の計算によって作り上げられた本プロジェクトは、この意味でリスクが低いと弊社は考えています。

【無料宿泊権利について】
Q. 使わなかった無料宿泊の権利はどうなりますか。
A. 5年契約の場合は、残念ながら失われます。次年度に繰越すこともありません。

Q.投資したヴィラに宿泊することができますか。
A. 宿泊には予約が必要です。予約時に埋まっていたら、別の相当のヴィラとなります。

Q. 1ルームヴィラで何人まで宿泊可能ですか。
A. 追加ベッドを無料で提供されます。よって、4名まで宿泊可能です。

Q. 投資したヴィラとはクラスが違うヴィラに宿泊する場合はどうなりますか。
A. その時の投資ヴィラと宿泊したいヴィラの宿泊差額の半額で宿泊することができます。この場合、宿泊権利の日数は宿泊日数分減少します。

Q. 権利利用の宿泊はいつでも可能ですか。
A. オンシーズン(繁忙期)は、権利を利用することができません。パビリオンズホテルがオンシーズンを決定しますが、運営開始後となります。オンシーズンは、クリスマスから3月の間と予測されますが、全てではありません。

【投資のタイミングにについて】
Q. いつまでに投資を決定する必要がありますか。
A.投資金額は、ヴィラが完成に近づくほど値上がりします。また、販売状況に従って、家賃保証率、買取保証率は下がります。
65%以上の販売となった場合
買取保証率 5年:120%→110%、10年:130%→110%
75%以上の販売となった場合
買取保証率 5年:120%→105%、10年:130%→110%
最初の5年間の家賃保証率 10%→8%
キャッシュバック保証率 10%→8%
さらに、弊社では、飛行機が再開すると、近い内に販売完了すると思われます。

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