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躯体構造と法定耐用年数 RC・・・４７年、 鉄骨・・・３４年、木造・・・２２年
築年数
物件価格
最大（表面）期待年間収入 レントロールに騙されるな参照。概要書は、計算間違いや記載漏れが多い。
表面利回り： 表面年間収入／物件価格
購入費用：７％ 物件価格ｘ７％ 現金が必要？
土地面積
路線価
土地評価額 土地面積ｘ路線価
建延面積
再調達価格 RC・・・２０万円、 鉄骨・・・１８万円、 木造・・・１６万円
建屋評価額 建延面積 ｘ 再調達額 ｘ 築年数減価 （法定耐用年数ー築年数）／法定耐用年数
評価額合計 土地評価額＋建屋評価額
最大貸出金額 ローン額 フルローンの場合は、物件価格
貸出金利
リスク金利 金利が高い銀行は、貸出金利＋２％とする。
融資期間・・・法定年数ー築年数かつ３０年以下。消極的な銀行で３５年ー築年数、最大１５－２５年以下。
返済金額 早見表、元利均等計算表から産出
入居率 ８５％時の収入 リスクを含めて８５％とする。実際に目指す入居率は９５％。 ７０％以下の場合には投資しない
経費 ２０％ 表面年間収入ｘ２０％ 管理費、修繕費が１５％、固定資産税を５％とみる。 築年数が１５年以上の場合は、２０％を見ること
満室時キャッシュフロー（ＣＦ）
入居率８５％ ＣＦ このポイントが計算の根拠となる。
リスク金利８５％ＣＦ この数字が赤字であれば、投資は不適格。
・CCR キャッシュオン・リターン。 投資に対する単年度リターン。急成長を望む場合には、この数値が３０％以上が望ましい。
キャッシュの利用法を決めておくこと。
※ 融資期間のウェイトが大きい。古い物件は避けること。
高利回り物件の正体は、築年数が古い。土地の値段が安いことがほとんど。
保有期間は、最大でも１０年を考える。
キャッシュフローに影響が出るのは、利回り、金利も重要だが、融資期間のウェイトが大きい。少々利回りが良くても古い物件は融資期間が短くなりキャッシュフローが出ない。
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例題 その１
価格：１億５０００万円 （借入：同額 フルローン） 築年数：１５年 ＲＣ
土地面積：３００㎡ 路線価：１０万円 建延：１０００㎡ 満室年収：１５００万円 （１０％）
条件：
金利率：２・５％ リスク金利 ４％
ローン年数：３０年 ＲＣ 耐用年数４７年ー１５年 ＞３０年
空室率：１５％ 経費率：２０％ ・・・光速方式 それぞれ表面年間収入に対する比率
問題その１：キャッシュフローを計算すること。
表面年間収入（a)
：１５００万円 表面利回り １０％
空室率：１５％
実質収入： a x 0.８５=
１２７５万円
経費率（b）：２０％・・・年間収入（ａ）の２０％ a x
０．２＝ ３００万円
購入時経費 ７％ ：１０５０万円
銀行返済：元利金等払い １億５０００万円 ３０年 （３６０回払い） ２．５％ を元利均等計算式へインプットする。
５９２，６８２円／月 ７，１１２，１８４円／年 早見表 ４７，４１２
x
１５０＝ ７，１１１，８００円
リスク金利銀行返済 元利金等払い １億５０００万円 ３０年 （３６０回払い） ４％ を元利均等計算式へインプットする。
７１６，１２３円／月 ８，５９３，４７６円／年 早見表 ５７，２８８
x １５０＝ ８，５９３，２００円
年間総支払額：銀行返済＋経費 ７，１１２，１８４円＋３，０００，０００円＝１０，１１２，１８４円
年間総収入：１２，７５０，０００円
満室時キャッシュフロー：１５００万円ー１０１１万円＝４８９万円
キャッシュフロー：年間総収入ー年間総支出＝２，６３７，８１６円
キャッシュフロー率：キャッシュフロー／購入金額＝１．７６％ ２，６３７，８１６円／１億５０００万円
リスク金利時キャッシュフロー １２，７５０，０００円－８，５９３，２００円－３，０００，０００円＝１１６万円 （これが赤字ならば、購入停止）
ＣＣＲ＝８５％キャッシュフロー／１０５０万円 ２６４万円／１０５０万円＝２５．１％
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例題 その２
価格：５０００万円 （借入：同額 フルローン） 築年数：１２年 木造
満室年収：７５０万円 （１５％）
借入３０００万円 頭金２０００万円
経費率 ２０％、借入金利 ２．５％、融資期間１０年 空室率 １５％
リスク金利 ４％ 木造耐用年数２２年ー１２年
問題その１：キャッシュフローを計算すること。
表面年間収入（a) ：７５０万円 表面利回り １５％
空室率：１５％
実質収入： a x 0.８５= ６３８万円
経費率（b）：２０％・・・年間収入（ａ）の２０％ a x ０．２＝ １５０万円
購入時経費 ７％ ：３５０万円
銀行返済：元利金等払い ３０００万円 １０年 （１２０回払い） ２．５％ を元利均等計算式へインプットする。
３０００万円／１００万円＝３０
２８２，８１０円／月 ３，３９３，７２０円／年 早見表 １１３，１１２
x ３０＝３，３９３，３６０円
リスク金利銀行返済 元利金等払い ３０００万円 １０年 （１２０回払い） ４％ を元利均等計算式へインプットする。
３０３，７３６円／月 ３，６４４，８３２円／年 早見表 １２１，４８８
x ３０＝ ３，６４４，６４０円
年間総支払額：銀行返済＋経費 ３３９万円＋１５０万円＝４８９万円
キャッシュフロー：年間総収入ー年間総支出＝６３８万円ー４８９万円＝１４９万円
満室時キャッシュフロー：７５０万円ー４８９円＝２６１万円
リスク金利時キャッシュフロー ６３８万円－３６４万円ー１５０万円＝１２４万円
キャッシュフロー率：キャッシュフロー／購入金額＝２．９８％ １４９万円／５０００万円
ＣＣＲ＝８５％キャッシュフロー／初年度現金支払い １４９万円／（３５０万円＋２０００万円）＝６．３％
投資価値がほとんど無い。
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例題 その３
価格：７０００万円 築年数：１５年 鉄骨 法定３４年
満室年収：９１０万円 （１３％）
借入６０００万円 頭金１０００万円
経費率 ２０％、借入金利 ２．５％、融資期間１９年 空室率 １５％
リスク金利 ４％ 鉄骨耐用年数３４年ー１５年＝融資１９年
実質収入： 満室年収x 0.８５= ７７４万円
経費率（b）：２０％・・・年間収入（ａ）の２０％ a x ０．２＝ １８２万円
購入時経費 ７％ ：４９０万円
銀行返済：元利金等払い ６０００万円 １９年 （２２８回払い） ２．５％ を元利均等計算式へインプットする。
６０００万円／１００万円＝６０
３３万円／月 ３９６万円／年
リスク金利銀行返済 元利金等払い ６０００万円 １９年 （２２８回払い） ４％ を元利均等計算式へインプットする。
３８万円／月 ４５６万円／年
年間総支払額：銀行返済＋経費 ３９６万円＋１８２万円＝５７８万円
キャッシュフロー：年間総収入ー年間総支出＝７７４万円ー５７８万円＝１９６万円
満室時キャッシュフロー：９１０万円ー５７８万円＝３３２万円
リスク金利時キャッシュフロー ７７４万円－４５６万円ー１８２万円＝１３６万円
キャッシュフロー率：キャッシュフロー／購入金額＝２．８０％ １９６万円／７０００万円
ＣＣＲ＝８５％キャッシュフロー／初年度現金支払い １９６万円／（４９０万円＋１０００万円）＝１３％
例題 その３でフルローンの場合
価格：７０００万円 （借入：同額 フルローン） 築年数：１５年 鉄骨 法定３４年
満室年収：９１０万円 （１３％）
経費率 ２０％、借入金利 ２．５％、融資期間１９年 空室率 １５％
リスク金利 ４％ 鉄骨耐用年数３４年ー１５年＝融資１９年
実質収入： 満室年収x 0.８５= ７７４万円
経費率（b）：２０％・・・年間収入（ａ）の２０％ a x ０．２＝ １８２万円
購入時経費 ７％ ：４９０万円
銀行返済：元利金等払い ７０００万円 １９年 （２２８回払い） ２．５％ を元利均等計算式へインプットする。
３９万円／月 ４６８万円／年
リスク金利銀行返済 元利金等払い ７０００万円 １９年 （２２８回払い） ４％ を元利均等計算式へインプットする。
４４万円／月 ５２８万円／年
キャッシュフロー率：キャッシュフロー／購入金額＝２．８０％ １９６万円／７０００万円
ＣＣＲ＝８５％キャッシュフロー／初年度現金支払い １９６万円／（４９０万円＋１０００万円）＝１３％
年間総支払額：銀行返済＋経費 ４６８万円＋１８２万円＝６５０万円
キャッシュフロー：年間総収入ー年間総支出＝７７４万円ー６５０万円＝１２４万円
満室時キャッシュフロー：９１０万円ー６５０万円＝３００万円
リスク金利時キャッシュフロー ７７４万円－５２８万円ー１８２万円＝６４万円
キャッシュフロー率：キャッシュフロー／購入金額＝１．７７％ １２４万円／７０００万円
ＣＣＲ＝８５％キャッシュフロー／初年度現金支払い １２４万円／４９０万円＝２５％
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