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光速式収益不動産投資の手順
①キャッシュフローの上がる物件を見つけ出す。 銀行にとって価値がある（融資が極めてつきやすい。）物件かどうかを物件資料から判断する。
②収益試算を行い、キャッシュフロー、リスク管理を行う。 借入期間、借入金利を計算。空室率、金利上昇を見込んで返済が可能かどうか。
③投資金額に対して、キャッシュフロー率（２％）程度のキャッシュフローを確保し、指値価格を決定する。
④満額融資をつける。
・躯体構造 RC・・・４７年、 鉄骨・・・３４年、木造・・・２２年
・再調達価格
RC・・・２０万円、 鉄骨・・・１８万円、 木造・・・１６万円 銀行により異なる。
・ROI最重視した投資スタイル。 銀行の融資基準。シミュレーション、キャッシュフローが大切。 ROI
(return on investment) IT情報マネジメント ROI＝ 利益／投資額
物件概要書 ISO不動産 不動産コンサルタント 中古物件概要書
第二部 第五章
高利回り物件
・超築古物件
・全空物件、廃墟物件 入居者がいない物件？ 廃墟になった物件のこと
・二度と店子がつかない物件
・再建築不可物件 ①その土地に接する道路幅が4M以下と狭い。②4M以上の道路に敷地が2M以上接していない。この2点どちらかにに該当する土地に建っている物件。
・借地権物件
・超田舎物件、山中物件
物件を絞ること。
・ターゲット
・RC、平成建築、一億円以上、関西圏、利回りは問わない。
・不動産屋 多くの不動産屋にコンタクト。良い物件があれば、手当たり次第に電話する。物件情報を送ってもらう。必ず理由と共にフィードバックすること。
フルローン融資付き物件を紹介する不動産屋も増えてきた。
・物件ありきで融資を受けようとするが、これは無駄。銀行ありきで物件を探すこと。
・購入希望エリアでの賃貸状況（需給）を知ることが大切。
・出口（販売）まで５－１０年。 管理費込みで３万円を切る物件は、店子が決まらない可能性が大きい。
仲介業者からくるレントロール（家賃表）に騙されるな。
・家賃のばらつき。 募集家賃と現況家賃。 現況募集家賃に換算して満室家賃を引き直す。
・空室募集家賃
最近の入居者家賃をチェックする。 その家賃と募集家賃に大きな相違がないかチェックする。
募集家賃をat home web等でチェックする。
築年数、駅距離、躯体、面積などからチェック。 大きな相違が無ければOK.
・保証金と返還金。 保証金が無い物件は弱い。家賃設定がぎりぎりである。 近隣仲介業者へのヒアリングが参考になる。
・店舗の現状家賃と募集家賃
見かけ上の利回りを高く設定する？ 真実の把握が必要。
・同一人による多室賃貸。
法人による全室賃貸。インパクトが大きいので避けること。
・その他収入のチェック。携帯基地局、看板収入、自動販売機収入などは、現状をチェックのこと。
物件の見極め方
・客付けは容易か？ 近隣不動産屋に聞いてみる。
空室は埋まるか？ 募集家賃設定は適正か？ 広告費の相場は？ 物件の履歴。 ネックのｘｘは？ 近隣の空室率は？ どのような客層になるのか？
・入居状況の真偽を確かめる。 契約だけして満室を装っている。電気メーターチェック。ポストのたまり具合。
・ダミー入居者 直近だけの契約、敷金が高額、敷金引きが実費などは怪しい。
・夜もチェック。暗い場合は、女性が付かない。
・暴力団関係者。団体の看板、監視カメラ、ベンツ、その部屋だけ鉄格子。
・塗装の状態、鉄部分の状態、クラック、壁床廊下の天井。
・屋上の状態。 防水塗装。１５年で塗装が必要となる。
・管理の状態 放置自転車・バイク、ゴミ、汚れ、掲示板の状態。 管理が悪いほど安く購入できる。管理が悪い物件は、積極的に狙っていく。指値がきく可能性も高い。
・入居者へヒアリングする。どんなアパートか、暮らしやすいか、問題はないか。あまり充てにならない。
・立地：近くに嫌悪施設はないか。地域の雰囲気にマッチしているか。風俗などがあっても商業地区であれば問題ないケースもある。
・低地ではないか。荻窪、水害の危険性。
・駐車場 ファミリータイプ 部屋数だけは欲しい。ワンルームの場合は無くても良いが、地方ならば必要。
・駅近
・間取り 家賃とのトレードオフ
・設備 ウォシュレット（新品が必要？）、カラーインターフォン、混合水栓、照明、エアコン
・占有面積：１５㎡以下は不可。都心の事務所は別。
・家賃 ワンルームで３万円以下、ファミリータイプで４万円以下は、入居者の質が落ちる。
家賃を下げた場合のキャッシュフローを十分に計算すること。
・ペットＯＫ、外人ＯＫは、募集家賃が上限一杯。不可だと家賃を下げなくても入居率アップが可能。
買い付けの入れ方
・条件の欄に、融資条件付き、ローン特約付きを記入すること。
・どうしても欲しい物件の場合、売買契約書を早く結ぶこと。
融資もどこまでつくか不十分な場合は、売買契約書の締結を遅らせる。
特約事項
・物件の引渡し日までに賃借人が暴力団員などであることが判明した場合、自殺他殺が発生した場合、契約を白紙撤回できるものとする。払い込み済の代金等を全額返済する。
土地・建物の割合の決め方。
個人で購入する場合、分離課税税率は、短期譲渡所得、５年以下３９％で建物価格が小さい方が有利。５年以上は長期譲渡所得となり２０％、建物価格が大きい方が税務上、有利。①一般的には、固定資産税評価額で按分する。土地 ４５．５％、建物 ５４．５％
②土地公示価格ｘ面積で土地価格を出して、購入金額から引く。
③積算法で建物価格を出して、購入金額から引く。
第六章
・メインバンクなんて必要ない。信用金庫を除く。
・無職では決して融資しない。３期の源泉徴収表又は事業決算書が必要。２億円以上は融資が困難。５０００万円ー２億円の範囲で物件を選ぶ。
・１棟１金融機関で融資を受ける。融資を受けた際に、次回の融資条件を聞くこと。
・融資を受けた場合、全国銀行個人信用情報センターに金融機関～融資金額まで登録される。
・多数棟を購入する場合は、法人にすること。
・融資評価依頼書
・不動産屋： 物件概要書、地図（広域図、住宅地図）、配置図、平面図、間取り図、地積図、公図、検査済証、レントロール（礼金、保証金、保障返還金など記載）、路線価、登記簿謄本、固定資産税評価額証明書
・自分で用意する資料：源泉徴収票、確定申告書、法人決算書類、法人今期月次決算書類、法人の概要が判る書類、金融資産一覧表、保有物件概要書、保有物件、自宅借入金返済明細、保有物件入居状況一覧。
・電話で金融機関営業担当者に融資方針を聞く。
・銀行間の順列には意味が無い。融資を受けられる可能性があるとことはどんどん問い合わせること。
・都市銀行は、ほぼ可能性無い。地銀：支店がある県内の人が融資対象。
・信金：内側（顔の見える客）になること。毎月の定期預金。金利は高く、満額は出にくい。売れない物件に満額が出る可能性もあり要注意。
・政府系 商工組合中央金庫、国民生活金融公庫。 フルローンは出ない。５０％から７０％ 最大８５％程度。融資期間最大で１５年。
アパート賃貸事業と云う。個人属性はあまり審査しない。
・ノンバンク 金利変動で５％程度から。フルローンも出にくい。評価は担保評価。
・固定金利、変動金利：途中売却の場合、残年数ｘ実行金利との差額分がペナルティとして掛かる。ペナルティの有無のチェックが必要。基本は変動金利。
・金利は交渉で決まる。０．５％引きを目指す。他銀行との競合などは効果的。
・共同担保：外すのが非常に困難。物件売却の際に、足かせとなる。利益を持っていかれるなど。基本的に共同担保は付けない。物件価値が十分でなかったとしてあきらめる。
第一章
①諸費用 1億円に対して700万円。
・キャッシュを諸費用にどう割り振り、キャッシュフローの絶対額を確保するのか。
・キャッシュを物件の購入費のどのに充てるのか、キャッシュが回復するのは何時かを常に見ておき、次の物件の購入に当てる。
・利回りが高くなるほど、見つけるのは困難。見つけても地方物件、わけあり物件。複数物件の購入。
・資産家でもない限り、フルローンで2億円以上の融資をする銀行は無い。
・リスク管理。物件に瑕疵（かし）があった場合、不良入居者による退去者の続出、災害発生。
・収益不動産の場合、悪い方向へ回転しだすと元に戻すにはそれなりのキャッシュ投入が必要。
利回り（賃貸経営博士） 利回り.com 大家さん.com 利回り.ネット Yahoo不動産 10％ovr
「表利回り」＝年間収入÷購入価格 「実質利回り」＝（年間収入－年間支出）÷【購入価格】
※ １５％、２０％などの高利回り物件を多数棟購入というシナリオは、陥りやすい罠。
①高利回り築古物件の場合、融資金額に対して、資産価値が劣る場合が多い。信用状況が毀損して、融資を受けにくくなっている。
②融資を受けられない。多数棟を短期で買い進めると既存物件が収益を上げているかどうかを確認したいという理由で融資対象から外される。
③１棟を購入する際の手間、時間、気力はパワーがいる。
戦略的に探す物件
①１億円の物件の場合、利回り１２．８％
②１．５億円 利回り １１．１％
③ 2億円 利回り １０．２％
価値ある物件＝銀行が融資する条件。 銀行によって異なる。 キャッシュフロー、トータル収益、利回り、出口戦略
収益還元法、原価積算法、最大融資期間など、多くの銀行は、積算評価法のみで評価。一部は、収益還元法。
原価積算法 不動産ブログ サラリーマン大家 サラリーマン不動産投資 すごく詳しい
収益還元法 Wikipedia Money-navi Allabout Yahoo不動産 不動産投資 re-guide 不動産コラム 不動産ブログ
元利均等返済シミュレーション 元利均等返済（Wiki)
銀行の融資基準を調べる。融資基準に合う物件を持ち込む。 横浜銀行、関西アーバン、オリックス信託、スルガ銀行など。
キャッシュフロー、リスク把握
・融資期間 ４７年ー築年数 （RCの場合） 銀行によっては、４０年、３５年を４７年の代わりに使用。
・金利 ２．８％ ＋２％
・家賃 ①現況家賃
②現況＋満室
③最新家賃で満室
・空室率・・・リスク管理空室率 ８５％
・経費 ２０％
A．現況空室を満室にしたときｘ空室率１５％でのキャッシュフロー
B．現況収入でのキャッシュフロー
C.．リスク管理金利、リスク管理空室率、全室最新家賃への換算。
第二章
高利回り物件の問題点
①融資期間が重要。４７年ー築年数 （RCの場合） 銀行によっては、４０年、３５年を４７年の代わりに使用。
木造：22年。 築１５年の場合は、あと7年のみ。
信用金庫、一部地銀などは１０年、１５年の融資が可能。
②空室率 30％もあれば大きな問題となる。
③大幅リフォーム。
設備、間取り競争力はあるか。追加投資が必要な場合は、CCR(キャッシュ・オン・リターン）を著しく低下させる。
こういう物件は、利回り２０％－３０％で転がっている。
④部屋が極端に狭くないか。 １５㎡以下。
⑤家賃設定は、下限を切ってないか。
家賃が3万円を下回ると入居者の質が極度に落ちる。
家賃滞納の頻発、また貸し、マナーの悪化、夜逃げ。
入居者の質の低下は、悪循環となり、更なる家賃の低下を招く。
一方で、入居者の質にこだわると、空室率が多いまま。家賃設定が高いと誰も入らない。
物件を見極める最大のポイント 計算は、別途チェック。 44p－46ｐ
銀行の融資基準 52P
収益還元法、個人の属性評価を重視。
属性評価：年齢、家族構成、同居人、借入金と返済計画、金融資産、所有不動産、持ち家、勤務先、勤続年数、確定申告、源泉徴収。
土地の価格と建物の現在価値を算出して、その合計額の８０％を融資する。
物件を売却すれば融資金額を回収可能。リスクが低い。 経営能力にあまり依存しない。属性評価はあまり重要視しない。
融資期間 ・・・法定耐用年数内で長ければ長いほど良い。 法定耐用年数ー築年数、最大３０年。 RCの場合、４７年ー築年数で３０年以下。
収益を極大化したタイミングで出口を考える。売り抜ける。
融資期間は、キャッシュフローに非常に大きな影響を与える。
融資期間を長く出来るのに、早く返したいなどわざわざ融資期間を短縮するようなことはしない。
金利
今後の金利上昇を見込んで、４％で計算する。 ７％まで上げてみる銀行もいる。
金利が０．５％上昇すると、CFは１５％悪化する。
経費 ２０％で計算する。 満室賃料に対して計算される。
家賃収入（入居率） 満室賃料の８０％で見る。銀行によっては７５％だったり８５％だったりする。 入居率５０％などの空室の多い物件はかなり頭金を入れないと融資してくれない。
土地の価格。 路線価をベースとして考えるケースが多い。
路線価図、評価倍率表
掛け目①
1) 商業地、近隣商業地域・・・プラス （＋）
2) 第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域・・・普通 ＋－無し。
3) 第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域・・・マイナスー
4) 第一種低層住宅専用地域、第二種低層住宅専用地域・・・ダブルマイナスーー
5) 準工業地域、工業地域・・・トリプルマイナス
6) 工業専用地域・・・アパート融資は不可。
プラスで、＋１０％、マイナスでー１０％程度。
商業地のみ収益還元法評価のみ、原価積算法を問わないなどの銀行もある。
掛け目② 土地の形状、方角等による土地価格の変動。
道路に面した土地が広いほど良い。南接道が、北接道より良い。引き込み道路が長いほど評価は下がる。
建物の価格
再調達価格から減価償却された金額。 再調達価格とは、現在新築した場合の価格 めちゃやさしい不動産鑑定
RCの再調達価格は、２０万円。銀行によっては１５万円から２０万円と差がある。
現在価値＝建て延べ面積㎡ x ２０万円 x (４７年ー築年数)÷４７年
鉄骨１８万円、木造１６万円
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