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第三章 マンション選びの１３のポイント
第一章 基礎知識
１．マンション購入は、財産や投資としての優位性は無くなり、純粋に生活するための空間。
都市型の利便性、機能性を持ったマンションが人気。都市近郊の駅に近いマンション供給が増える。
２．６つの基本
①管理
②利便性
③環境
④居住性
⑤耐久性
⑥安全性
７．区分所有者
敷地・・・区分所有者全員による所有。
建物・・・専有部分は、区分所有者の所有、共用部分は全員の持分
専有部分・・・修繕など・・・他人の専有部分や共用部分に影響を与えるものは一定の制限がある。
共用部分・・・管理組合により管理
第二章
１．頭金・・・２０％が目安。 諸費用・・・５％ 前年度年収の２０％を返済に充てるのが基本。
５．諸費用
契約時：手付金（購入価格の１０％ほど）、印紙税：数万円、仲介手数料：３％＋６万円
ローン契約時、登記、引渡し時：融資手数料（公庫：４８５１０円）、ローン保証料：数十万円、印紙税：数万円、団信、団体信用生命保険料：２万円／借入金１０００万円当たり、火災保険料：数万円
入居後：不動産取得税（不動産評価額から割り出す）、固定資産税、都市計画税
共有名義：
①贈与税がかからない。親、妻
②住宅ローン控除がそれぞれの持分で受けられる。
③住宅を売るときに税金を安くできる。
第三章 マンション選びの１３のポイント
１．規模による違い。
３０戸未満の小規模マンション：全体の１０％、都心・中央部では全体の半分。スケールメリットがない。
大規模 戸別：建設費が安い。管理費が安い。占有面積が広い。管理組合などしっかりしている。大規模修繕が容易。
小規模：通勤時間が短い。利便性が良い。生活がわずらわしくない。
３．周辺環境チェック。平日と土日は違う。昼と夜。 役所の土地計画課でチェック。
①最寄り駅までの距離。時間。
②道路：間口。前面道路
③学校、区役所、病院、郵便局、銀行、図書館、スポーツ施設までの距離。
④買い物：商店街、スーパー、
⑤迷惑施設。暴力団、工場、ゴミ焼却場。悪臭元。 隣接地に建設予定は。
⑥工場、振動元、鉄道、高速道路。：工業地帯、準工業地域
⑦周囲に日当たりを遮る建物は。 隣接地に高層ビル、マンションの建設予定は。
⑧立地。地盤。いわくつきの場所ではないか。
軟弱地盤、沼地・川、傾斜地、高台、崖下：土砂崩れ、浸水、墓地、刑場、
５．占有面積； 壁芯と内法 内法で５０㎡以下は、税法上の軽減措置対象外。
７．住戸タイプ
占有面積が広く、角部屋で、南向き（日当たり）、上層部（眺望の良さ、プライバシー）が理想的。窓の数、バルコニーの向きが重要な要素。
振り分けタイプ、開放廊下型、フロンテージセーブ型。 フロンテージワイド型。
センターコアタイプ、二戸一式型。 プライバシー面で配慮。建設コストが高い。
９．日当たりと風通し。東西南北のチェック。
日当たりが良いが南向き。風通しで出入りが確保されているか。
東向き、西向き、北向きだけの住戸は、タワー型、商業地の小規模マンションに見られる。極端に価格が安かったりする。北向きは風が強い。
南側隣接地に障害物や建設計画は。南側が道路か公園、学校などの場合は安心。
１０ 騒音と防災
警報装置や、防災設備。避難階段や避難通路。
由佳の遮音性：
Ｌ３０ ほどんど聞こえない。 Ｌ４０少し聞こえる Ｌ５０ 聞こえるが気にならない。 Ｌ６０やや気になる。 Ｌ７０うるさく感じる。 Ｌ５０以上のこと。
１階、最上階、角部屋は、冷暖房費がかかる。
１１．空間チェック
床から天井まで。 ２４０センチ以上
フロアからフロアまで。 ２８０センチ以上
床から梁までは、２１０センチ以上
床スラブの厚さ １８センチ以上
隣住戸との壁の厚さ １８センチ以上
バルコニー奥行き １２０センチ以上
バルコニー手すり １１０センチ以上
バルコニーの桟の間隔 １０センチ以上
和室の畳は、１．６２平米以上。
ユニットバスは、１４０ｃｍｘ１８０ｃｍ以上
各部屋に柱や梁がやたらに出てないか。
道具の金属に高級感はあるか。
各部屋の広さに余裕はあるか。
カーテンレールはむき出しになってないか。
１２．収納スペース 収納家具を置かないのが理想的。サービスルームがあれば家具類をまとめて保管。収納スペースは、４平米から６平米は欲しい。
クローゼット、ウォーキングクローゼット、
収納スペースは各部屋にあるか。
押入れスペースは、１畳が基本。
玄関外にトランクルーム。玄関の収納。
洗面所、洗濯室、トイレにも機能的なスペースは。
１３ バリアフリー
段差をなくす。手すりをつける。足元照明。車いすへの対応。安全・便利な施設（２４時間通報システム、ＴＶモニター付き玄関。）
動きやすい動線。
第四章 新築物件の探し方
②マンション広告
徒歩1分は８０ｍ。最多価格帯、物件価格・・・一番安い部屋の価格が多い。価格差が大きいものは要注意。入居者のレベルが違いすぎる。
④共用部分
駐車・駐輪場 住人の数だけ用意されているか。
エレベーター：規模に応じた基数はあるか。
避難階段：踊り場の確保。螺旋は良くない。
外廊下：ノンストップ処理、排水
予備室：エントランスホール 談話室やコミュニティスペースなど必要でないものにスペースを取りすぎてないか。
外構部分：植栽が十分か。敷地外から直に覗かれないか。
宅配便ロッカー
⑤グレート感
カーテンボックスは重要。
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高級
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低級
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| エントランス
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結晶ガラス、天然石、大理石
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テラゾーブロック、Ｐタイル、ビニールタイル
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| エレベーター
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１階１０世帯に１基以上
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以下
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| エレベーター 天井
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格子模様 ルーバー天井
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アクリルなどのデザイン天井
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外装・壁材
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４５二丁掛けタイル、コンクリ打放し、ラスタータイル
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吹き付けタイル
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| 屋上
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アスファルト防水
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シート防水
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| 外構
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1階の窓が隠れる本数
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窓の中が覗ける。
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| 天井照明
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間接照明、天井嵌込ダウンライト
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コートペンダントなどの直接照明
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| 給湯配管
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銅管
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亜鉛めっき、塩ビ
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| フローリング床
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防音用フローリング
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合板＋木材
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| 天井材
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岩綿フローリング
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化粧石膏ボード
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| システムキッチンの天井板
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天然大理石、人造大理石
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メラミン合板
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| 建具
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ブロンズ、ステンレス
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アルミ、スチール
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⑥
フルオートバス
浴室乾燥機
床暖房システム
24時間換気システム
テレビモニター付きインターホン
インターネット 光、ブロードバンド
エコ配線システム
電気容量
給湯器能力
⑦ 管理体制と管理費： マンションは管理を買え。
日勤か、常勤か。管理組合、管理規約は適正か。管理会社との管理委託契約はしっかりしているか。管理組合の経費は公開されているか。
⑧ 修繕計画と修繕積立金 日本高層住宅協会： ２０年以上の長期修繕計画は、義務。
外壁の改修、塗装、バルコニー、開放廊下：１０年ごと。
防災設備、換気設備、エレベーター：５年ごと
屋根、屋上：４年ごと
電気設備、屋外鉄部、駐車場、フェンスの塗装：３年ごと
排水設備、ポンプ：2年ごと。
⑩ 免震構造
１９８１年 新耐震設計法。建築コスト２割増。
積層ゴム・・・高層マンション向け、すべり支承、偏心ローラー
第五章 中古マンション
② 築年数 １０年以下 築浅 優良中古マンション
公的ローン
税制優遇 ２５年まで
登録免許税、不動産取得税、住宅ローン減税、住宅取得資金贈与の特例
⑤室内の傷み
⑥外壁などのチェック
ＲＣ構造は、６０年は持つと云われるが、管理やコンクリの状態によって変る。 ヒビ、亀裂などの劣化状態をチェック。ヒビ５ｍｍ以上は欠陥マンション。
木の棒などで叩く。乾いた高い音がする場合は、下地材との間に隙間がある可能性。コンクリは劣化するとカルシウムの粉を吹く。
タイルの剥げ落ち。亀裂、変色。
⑦仲介業者 仲介手数料、
その１ 売主から単独で、売買を依頼されたケース。・・・交渉はスムーズ。
その２ 売主が複数の仲介業者に同時に売買を依頼した物件を紹介するケース。
業者免許、事務所内は整理されているか、業者の経歴は（業者名簿が閲覧可能）、広告規制に従っている、業家内の評判、業界団体に加盟しているか、流通機構は。
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