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例題 ①
価格：１億５０００万円 （借入：同額 フルローン） 築年数：１５年 ＲＣ
土地面積：４００㎡ 路線価：２０万円 建延：８００㎡ 満室年収：１５００万円 （１０％）
条件：
金利率：２・５％
ローン年数：３０年 ＲＣ 耐用年数４７年ー１５年 ＞３０年
空室率：１５％ 経費率：２０％ ・・・光速方式 それぞれ表面年間収入に対する比率
問題その１：キャッシュフローを計算すること。
表面年間収入（a) ：１５００万円 表面利回り １０％
空室率：１５％
実質収入： a x 0.８５= １２７５万円
経費率（b）：２０％・・・年間収入（ａ）の２０％ a x ０．２＝ ３００万円
銀行返済：元利金等払い １億５０００万円 ３０年 （３６０回払い） ２．５％ を元利均等計算式へインプットする。
５９２，６８２円／月 ７，１１２，１８４円／年 早見表 ４７，４１２
x １５０＝ ７，１１１，８００円
年間総支払額：銀行返済＋経費 ７，１１２，１８４円＋３，０００，０００円＝１０，１１２，１８４円
年間総収入：１２，７５０，０００円
キャッシュフロー：年間総収入ー年間総支出＝２，６３７，８１６円
キャッシュフロー率：キャッシュフロー／購入金額＝１．７６％ ２，６３７，８１６円／１億５０００万円
問題その２：この物件から３３０万円のキャッシュフローを得たい場合の購入価格（指値は？）
期待キャッシュフロー＝実質総収入（総収入ｘ８５％）ー総支払額（元利金等年支払い＋総経費）
【表面年間総収入、総経費は変らない点に注意】
購入金額＝α
年間元利返済額：元利均等早見表から ４７，４１２ x α／１００万
３，３００，０００＝１２，７５０，０００－（４７，４１２ x α／１００万＋３，０００，０００）
４７，４１２ x α／１００万＝１２，７５０，０００－３，０００，０００－３，３００，０００
α＝６，４５０，０００ｘ１００万／４７４１２＝１３６，０００，０００
再計算
購入価格 α １３６００万円
表面収入：１５００万円 αｘ１０％から
実質収入：１２７５万円 αｘ０．１ｘ０．８５
経費：３００万円 ２０％から １３６００万円ｘ０．１ｘ０．２
年間元利均等 １３，６００，０００円／１，０００，０００円ｘ４７，４１２円＝６，４４８，０３２
年間キャッシュフロー：１２，７５０，０００円－６，４４８，０３２円ー３，０００，０００円＝３，３００，０００円
キャッシュフロー率：キャッシュフロー／購入金額＝２．４３％ ３，３００，０００円／１億３６００万円
積算価格
土地価格＋建物価格
土地価格＝単価（路線価）ｘ平米
２００，０００円／㎡ ｘ ４００㎡ ＝８０，０００，０００円
建物
再調達価格 ｘ 建て延べ面積 ｘ 築年数減価
ＲＣ再調達価格 ２００，０００円／㎡ ｘ 建延 ８００㎡ ｘ （４７－１５）／４７＝１０８，９３６，０００円
８０，０００，０００円＋１０８，９３６，０００円＝１８８，９３６，０００円
例題 ②
価格：１億５０００万円 （借入：同額 フルローン） 築年数：１５年 ＲＣ
土地面積：４００㎡ 路線価：２０万円 建延：８００㎡ 満室年収：１６５０万円 （１１％）
条件：
金利率：２・５％
ローン年数：３０年 ＲＣ 耐用年数４７年ー１５年 ＞３０年
空室率：１５％ 経費率：２０％ ・・・光速方式 それぞれ表面年間収入に対する比率
問題その１：キャッシュフローを計算すること。
表面年間収入（a) ：１６５０万円 表面利回り １１％
空室率：１５％
実質収入： a x 0.８５= １４０３万円
経費率（b）：２０％・・・年間収入（ａ）の２０％ a x ０．２＝ ３３０万円
銀行返済：元利金等払い １億５０００万円 ３０年 （３６０回払い） ２．５％ を元利均等計算式へインプットする。
５９２，６８２円／月 ７，１１２，１８４円／年 早見表 ４７，４１２
x １５０＝ ７，１１１，８００円
年間総支払額：銀行返済＋経費 ７，１１２，１８４円＋３，３００，０００円＝１０，４１２，１８４円
年間総収入：１４，０３０，０００円
キャッシュフロー：年間総収入ー年間総支出＝３，６１８，０００円
キャッシュフロー率：キャッシュフロー／購入金額＝２．４１２％ ３，６１８，０００円／１億５０００万円
問題その２： ３３０万円のキャッシュフローを確保したい場合に、いくらまでの価格上昇に耐えられるか？
期待キャッシュフロー＝実質総収入（総収入ｘ８５％）ー総支払額（元利金等年支払い＋総経費）
【表面年間総収入、総経費は変らない点に注意】
購入金額＝α
年間元利返済額：元利均等早見表から ４７，４１２ x α／１００万
３，３００，０００＝１４，０３０，０００－（４７，４１２ x α／１００万＋３，３００，０００）
４７，４１２ x α／１００万＝１４，０３０，０００－３，３００，０００－３，３００，０００
α＝７，４３０，０００ｘ１００万／４７４１２＝１５６，７１０，０００円
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